La vorágine parece ser una clave de estos tiempos. Todo es velocidad en la gestión Milei, tanto que la sucesión de medidas implementadas ha venido a reconfigurar parte del escenario financiero. Bajaron las tasas de interés, la inflación inició una parábola descendente y, sorpresivamente, reapareció el crédito hipotecario.

El gobierno porteño, a través del Banco Ciudad, hizo punta con el lanzamiento de una línea de crédito hipotecario que busca facilitarle a la clase media el acceso a la vivienda propia.

Gastón Rossi, economista y director del Banco Ciudad, brinda los detalles del esquema crediticio montado sobre el sistema UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), con un plazo máximo de 20 años -hasta $250 millones- y a tasas de 3,5% y 5,5%.

-¿Qué cambió en el escenario económico para que ahora pueda lanzarse un producto semejante, tan necesario para el país?

-Convergen distintos factores. Primero se consolidaron las expectativas de descenso de la inflación. Para el tomador, por el lado de la demanda, el hecho de que la percepción hacia adelante es que la inflación siga decreciendo es un factor que estimula. Otro tema tiene que ver con la configuración macroeconómica de los últimos cuatro meses en la cual si se mira el dólar financiero, prácticamente no se movió. Valía 1.000 pesos a principios del año, de hecho estuvo en algún momento por encima de eso, y hoy sigue en 1.000 pesos. En el mientras tanto los salarios, dependiendo de si son del sector formal o informal, siguieron ajustando. En el sector formal falta el último dato pero deben acumular una suba del 45%, con un tipo de cambio fijo o que se mantuvo estable eso implica un aumento del ingreso en dólares. O lo que es lo mismo, un aumento del poder de compra del salario medido en términos de metros cuadrados. Si uno hacía este mismo cálculo en diciembre, ¿cuál era la cuota para un préstamo de $ 100 millones? El ingreso era un 35 o 40% inferior al actual. Con lo cual el monto al cual se podía acceder era más bajo. También tiene que ver con la política del Banco Central de ir bajando tasas y un rol menos activo del Tesoro en lo que hace a las licitaciones de activos financieros. Esto hace que por el lado de los bancos se busquen otras alternativas de generar cartera.

-¿Cuántas líneas de crédito lanzaron y cuáles son las características?

-En realidad es una única línea que tiene una tasa preferencial en el caso de que la vivienda esté ubicada en lo que llamamos el Microcentro ampliado en la Ciudad de Buenos Aires. Es un radio bastante amplio. Es un rectángulo que va desde avenida Santa Fe hasta avenida San Juan; Callao-Entre Ríos y Alem-Paseo Colón. Hay un interés del gobierno de la ciudad de potenciar una zona que postpandemia quedó muy afectada porque muchas empresas abandonaron el lugar.

-¿Es parte de un rediseño urbano?

-Sí, se trata de incentivar que se relocalice más gente. Es una zona que tiene muchos atractivos. El primero es que hay mucha oferta académica. La mayoría de las universidades está en la zona. La conectividad es buenísima en transporte, la oferta cultural es amplia y variada. Hay distintos aspectos que hacen que si existe una política de incentivos el cambio puede funcionar. Es un equilibrio que se va construyendo. En la medida en que más gente se muda estimula a que otros también tomen esa decisión.

-¿Hay estudios previos que proyectan este potencial movimiento?

-La idea es potenciar. El año pasado hubo distintos programas por parte del gobierno de la Ciudad que otorgaban distintas exenciones impositivas. Por ejemplo, en el caso de los edificios de oficinas que habían quedados vacíos y se tenían que refuncionalizar como edificios de vivienda. Si se encaraba ese proyecto la ciudad aportaba con una desgravación significativa en términos de Ingresos Brutos. Esto es como darle continuidad a eso. El perímetro ampliado viene de ese proceso del año pasado en el cual se estimulaba en ese caso la construcción, y en este caso es la demanda, la radicación de más familias en esta parte.

DETALLES

-¿Cuál es el detalle?

-Los dos tienen el mismo monto máximo de $ 250 millones, ya sea la línea de tasa del 3,5% o la línea convencional de 5,5%. Se financia hasta el 75% del valor del inmueble. Esa una práctica habitual para tener un colchón en caso de fluctuaciones en el precio de las propiedades. La relación cuota-ingreso no debe superar el 25% del ingreso total familiar.

-¿Tiene algún ejemplo de cuota?

-Si son $ 100 millones, que serían u$s 100.000, la cuota es de $690.000. El ingreso requerido es $2.750.000.

-Más allá de focalizar en el Microcentro, el crédito hipotecario también está disponible en el resto de la ciudad y algunas provincias. ¿Qué se busca ahí?

-La línea foco es la del 5,5%, que está en todas las zonas donde el Banco Ciudad tiene influencia ya que está radicado también en el Conurbano bonaerense, Río Cuarto, Córdoba, Tucumán y Salta. Son las sucursales que se abrieron desde 2015 en adelante. La verdad es que en muy pocos días, desde que está disponible la línea de crédito, tuvimos 11.000 consultas. Para préstamos hipotecarios es un número muy significativo. Como siempre ocurre, muchas eran personas que sólo querían saber las características del préstamo. Muchos que ya tenían propiedades vistas avanzaron. El proceso de precalificación, cuando la persona trae la documentación y se calcula a qué monto puede acceder, y a partir de ahí sale a buscar el inmueble, ya tiene a muchos aprobados. Quedan para el último paso identificar la propiedad, traer la escritura para analizar si es hipotecable y a partir de ahí escriturar.

-Se hace foco en la clase media, la franja descuidada a la hora de tener vivienda propia.

-El foco está puesto en ese segmento. Un préstamo de u$s 100.000 está bastante por encima del promedio de la última vez, que fue en torno a u$s 70.000. Hoy el salario promedio de la economía es casi $700.000. Es decir que para un préstamo de $100 millones, haciendo las cuentas rápidas, si hay dos personas cada una debería ganar dos veces el salario promedio. Entendemos que es un número asequible para una porción importante de familias. Más porque se incluyen todo tipo de ingresos, no sólo los de relación de dependencia sino también el Monotributo y Responsable Inscripto. Eso permite sumar ingresos. Si una persona tiene un trabajo fijo y además es profesor y cobra mediante el Monotributo, se suman los ingresos.

-El esquema de crédito hipotecario se desarrolla bajo el sistema de ajuste UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). ¿Hay que desterrar el terror que genera este tipo de préstamos?

-Me gusta ponerlo en estos términos: es difícil proyectar si uno se paraba en 2017 que la macroeconomía iba a tener todos los problemas y vicisitudes que le tocó enfrentar en los siguientes siete años. Es decir, aceleración inflacionaria, distinta clase de tipos de cambio, caída del salario real, cepo. Y así y todo al día de hoy los préstamos UVA que tienen más de 90 días de atraso en el pago de las cuotas representan el 1,2 del total de los préstamos otorgados. Es un número muy bajo. Es bajo incluso si se compara con la irregularidad de los créditos hipotecarios en países como Colombia o Perú, que tienen una macro más estable que la argentina. Acá pesan distintos factores: para las familias este tiempo ha significado un esfuerzo enorme pero la evidencia muestra que el porcentaje de gente que efectivamente no ha podido seguir pagando las cuotas es muy bajo. El principal comparativo es qué hubiera pasado si esa familia en lugar de sacar un crédito UVA hubiera seguido alquilando. Si se hace el cálculo, el éxito de los UVA entre 2016 y 2018 tenía que ver con el hecho de que si uno alquilaba una vivienda de dos ambientes y pagaba un determinado alquiler, el préstamo hipotecario que le permitía comprar esa vivienda, la cuota que generaba era muy parecida al alquiler. Yo hice una proyección tomando la evolución promedio de los alquileres y la evolución de la cuota UVA, y si uno compara hoy la cuota sería un 18% inferior al alquiler que debería estar pagando esa familia. Para la persona que sacó el préstamo hipotecario, si la comparación era con el hecho de seguir alquilando, el resultado fue muy positivo. Paga una cuota inferior y es propietario del inmueble. Patrimonialmente el efecto fue positivo.

-Si en el futuro se lanzara la oferta de crédito hipotecario en dólares, ¿cuál de los dos sería más recomendable?

-Creo que si algo aprendimos de la experiencia de los ’90 es que no se puede tener un descalce de monedas a nivel financiero. Es decir que capten pesos y presten dólares a personas o empresas que tienen ingresos en moneda local es un problema porque genera un riesgo enorme. Si en algún escenario se produce un evento disruptivo en materia cambiaria obviamente las cuotas en dólares se convierten en impagables.

-Hubo una reforma que evita esto.

-La normativa prudencial del Banco Central establece que no se les puede prestar en dólares a individuos. En caso de empresas, solamente a aquellas que generen divisas, que sean exportadoras o tengan contratos firmes en dólares, como una generadora de electricidad que vende a precio dolarizado. Es muy acotado ese universo. En segundo lugar creo que lo relevante, más allá de las fluctuaciones de la Argentina, es cómo evoluciona mi salario en relación a cómo evoluciona mi cuota. Si bien puede ser favorable en un plazo corto que mi cuota esté en dólares, imaginemos qué hubiera pasado en 2017. Además, es de esperar que la evolución del salario en el largo plazo acompañe más a la evolución de los precios que a la del tipo de cambio. Por eso es mejor herramienta el crédito UVA.