En una gris mañana de noviembre de 2019, en el barrio Schöneberg en Berlín, una larguísima fila de personas se agolpaba a las puertas de una casa. Exactamente 1749 almas amontonadas llamaron la atención de los medios. ¿Habían encontrado una casa embrujada? ¿O, tal vez, en los cimientos alguna bóveda con tesoros? ¿Una ruina arqueológica? ¿Qué podían tener de especial esos 56 m2? La respuesta no dejaba de tener cierta magia: la casa se alquilaba en 550 euros al mes, menos de la mitad del precio de mercado, ajustada a la regulación de alquileres. Pasaron 145 personas por hora durante las doce largas horas en que los interesados dejaron sus datos personales, ingresos y garantías. El propietario ante semejante oferta de inquilinos, optó por un ejecutivo de Hamburgo con un salario muy superior a la media que la usaría como segunda vivienda. La reglamentación le permitía, al ejecutivo, este lujo.
Berlín, con años de regulación no había evitado que los alquileres se duplicaran desde el 2009, sin embargo había aprobado una nueva y más dura regulación que redujo brutalmente la oferta, disparó los juicios y el mercado negro de traspasos. En 2018, Alemania construyó menos de 60.000 viviendas para alquilar cuando la demanda superaba las 150.000; las regulaciones las hacían poco rentables, así que las autoridades en su eterno hocicar socialista doblaron la apuesta. Los inversores dejaron de construir nuevas viviendas para alquiler por el exceso de normativa, lo que ha propiciado la destrucción de 5.200 empleos en la ciudad, el 10,5% del sector en un año, según datos de Investitionsbank Berlin.
ATROPELLO
Se trata de una corriente mundial esto de que los gobiernos traten de controlar el precio de los alquileres, y no es casual. Abundan ejemplos históricos, los fracasos se suceden pero ese detalle no hace mella en el afán de los políticos. Y es que, a la hora de entender lo que está pasando es necesario recordar que no importa ni la eficacia ni los beneficios sino la impostura. Los últimos años más países han probado más y más regulaciones para controlar los precios. Francia, Alemania, Portugal, Escocia, Italia, Dinamarca, Holanda o España recurren a estas medidas.
San Francisco introdujo controles de rentas en 1979, que no funcionaron y redujeron más del 15% la oferta, lo que a su vez condujo a una caída del 25% en el número de inquilinos. Tampoco funcionaron los controles en Nueva York, donde además de las viviendas de alquiler indefinido y control de rentas la mitad del parque estaba sujeto a una ordenanza limitante de la subida. El número de viviendas construidas bajó de 35.000 en 1969, a 10.000 en 1980. Hacia los años '30 en Hispanoamérica, la mayoría de las ciudades de la región impusieron controles de arrendamiento lo que disminuyó la oferta de alquiler y su calidad.
Argentina comenzó a atropellar los derechos de propiedad sobre las viviendas en 1921 durante la presidencia de Yrigoyen, interviniendo en los contratos entre privados. Según Juan Carlos de Pablo, hasta 1995 se sucedieron más de cien intervenciones considerando leyes, decretos, resoluciones y circulares. Apenas comenzado el golpe de 1943, el decreto 1580 del 29 de junio ordenó una rebaja de los alquileres, extendió el plazo y congeló las demandas de desalojo. Lo que se consiguió fue que antes de que termine la década la oferta de alquileres era casi nula y los propietarios vendían masivamente sus propiedades; el problema habitacional creció. Desde entonces, cada gobierno que intentó regular el mercado de alquileres no hizo más que fracasar y encarecer. Los asentamientos marginales, exentos de la problemática regulatoria, no dejaron de crecer. Sin embargo, en pleno siglo XXI y bajo una iniciativa de la oposición, en Argentina se acaba de imponer una ley de alquileres que sentencia al mercado inmobiliario. El kirchnerismo abrazó gustoso la medida soviética que le entregaron en bandeja. La clase política toda acaba de condenar a sus votantes.
CONTROL POLITICO
¿Por qué ante la evidencia histórica y matemática se siguen imponiendo las mismas leyes una y otra vez? ¿Por qué toda la oferta política cae rendida ante las medidas más ineficientes y totalitarias? Veamos:
La Ley de Alquileres sancionada el año pasado y reglamentada en estos días, sube la carga burocrática e impositiva y disminuye la rentabilidad que, según los especialistas, en CABA es menor al 0,2% mensual. Gracias a esta estólida ley que engrandeció la incertidumbre, durante 2020 hubo una reducción de la oferta y una suba histórica de los precios. Aumentó el 53,8% el alquiler para monoambientes y los departamentos familiares registraron una suba del 63,7%.
Este descalabro puso en la palestra a un señor llamado Gervasio Muñoz que dirige una fantasía intitulada Inquilinos Agrupados. No sabemos cuál es la composición de esa agrupación, quién monitorea a sus miembros y autentifica su condición de inquilinidad, ni cómo eligen autoridades ni nada, pero la cosa es que Gervasio, un propalador de pavadas fácilmente refutables, dueño de una verba resentida e infantil, se convirtió en la estrella relatora de la ley. Cabe preguntarse ¿a quién le sirve un confrontador menor, casi diseñado para disgustar, que no es autor ni votante de la ley? ¿Por qué este payaso es la cara visible del mamarracho? La respuesta, posiblemente, sea la raíz del problema.
Aún con el consenso de que el control de alquileres es nefasto, los políticos se empeñan en impedir que la estupidez expire. La vivienda es una herramienta perfecta para justificar el control político porque la apelación sensible busca el resentimiento y señala un enemigo: ``el propietario''. Es necesario bucear en las distintas corrientes del pensamiento progresista para encontrar este factor común. Existe un extenso movimiento de avance sobre la propiedad privada, que recorre todo Occidente: tomas, usurpaciones, asentamientos. Las formas se modifican si se trata de Barcelona, California, la Patagonia argentina, etc. Pero la matriz de pensamiento es la misma: la propiedad privada es injusta, el propietario es el enemigo. Partidos políticos y movimientos sociales han surgido y conquistado poder aupados en esta consigna. Los Estados otorgan enorme financiación a los gerentes de estos movimientos.
En paralelo, los voceros de Davos nos recuerdan que dentro de una década ``no vamos a poseer nada'' pero seremos felices, eso sí. Por las buenas, gobiernos e instituciones nos van inculcando aquello que decía Pierre Joseph Proudhon: ``La propiedad es un robo''. El viejo anarquista trataba de canalizar el resentimiento de aquellos que se sentían frustrados por los magros resultados de las revoluciones, pasada una década de la Revolución de 1830. Casi dos siglos después estamos en la misma.
DERECHOS SOCIALES
En un reciente informe de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) se insta abiertamente a regular los precios del alquiler. El informe señala tres causas ``casualmente'' concomitantes con la inefable encíclica del Papa Francisco: Fratelli Tutti. De nuevo la culpa es de la desigualdad económica, los mercados financieros y el sistema que prioriza a la vivienda como una mercancía. La ONU advierte que la fórmula para resolver la crisis es que los Estados intervengan sobre el mercado de la vivienda y apliquen medidas que limiten los beneficios de los especuladores en favor del interés general para pensar la vivienda desde la perspectiva de los ``derechos sociales''. El informe deja claro que los Estados deben poner todos sus esfuerzos en estabilizar y controlar los mercados de vivienda. El informe recomienda: regular el precio de los alquileres, sancionar la vivienda vacía y prohibir los desalojos. Casi un copy paste de los tuits del payaso Gervasio. Raro, ¿verdad? El informe completo acá: https://undocs.org/es/A/HRC/43/43
Aunque la Ley de Alquileres es una aberración que nada tiene que ver con solucionar los problemas de vivienda y los legisladores no ignoran esto, vale la pena refrescar un par de conceptos: Gregory Mankiw señala en su lista de catorce proposiciones en las que existe consenso entre economistas que ``el techo en los alquileres reduce la calidad y la cantidad de las viviendas disponibles'': más del 90% de los economistas de todas las vertientes están de acuerdo con esta afirmación. La imposición del control de alquileres genera un desabastecimiento que se agrava progresivamente, la oferta sencillamente se agota. Se dispara el costo de la búsqueda, y para encontrar una vivienda hay que pagar a intermediarios ampliando la probabilidad de que se constituyan mafias porque se incentivan los sobornos y el mercado negro.
Los inversores no van a poner plata en nuevas unidades, los dueños no van a poner plata en mantenimiento lo que deteriora los inmuebles, cosa verificable en cada ciudad que ha implantado políticas de control de alquileres. Los propietarios no sólo dejan de invertir en el mantenimiento de las unidades y también de los edificios, que se convierten en espacios marginales e inseguros.
El mayor beneficiario es el recaudador de impuestos, en nuestro caso AFIP, ya que la burocracia incrementa toda la cadena de valor de la vivienda. Para las empresas constructoras suben los costos y la norma penaliza, claramente, al propietario. Pero lo que ni los legisladores ni el payaso Gervasio le han dicho al inquilino es que el blanqueo de los contratos en AFIP no sólo no lo protege sino que lo obliga a justificar los ingresos con los que paga el alquiler. Si el inquilino tenía changas para complementar su salario, todo esto quedará irremediablemente expuesto ante la hiena fiscal. AFIP perseguirá a monotributistas y autónomos para subir sus categorías, y hará lo que mejor le sale: atacar al más débil. La recaudación en impuestos vinculados a la transmisión de viviendas va a crecer. Es mentira que nunca es triste la verdad, pero es real que no tiene remedio.
En síntesis: la oposición redactó la sentencia, el oficialismo la ejecutó, la AFIP se va a beneficiar, los propietarios verán avasallados sus derechos y los inquilinos pagarán las consecuencias. Y amenizando la fiesta, el payaso Gervasio que es un repetidor de paja, un pobre puching ball escenográfico para ocultar que estamos en manos de sádicos, irresponsables e ignorantes dispuestos a acabar con todo el sector productivo e independiente. Exactamente como solicitan los que quieren que en 2030 no tengamos nada. Si somos felices con eso, es que nos merecemos lo que nos pasa.
El emperador Diocleciano sentenció en su famoso edicto del 301 d. C.: ``...hemos decretado que se establezca un máximo para que cuando en algún lugar aparezca la violencia de los precios altos, la avaricia sea frenada por los límites de nuestro estatuto. Para garantizar una aplicación adecuada, cualquier persona que viole este estatuto estará sujeta a la pena capital que se aplicará a quien en el deseo de comprar haya conspirado contra el estatuto con la codicia del vendedor. También está sujeto a la pena de muerte quien crea que debe retirar su mercancía del mercado general debido a esta regulación. Instamos a la lealtad de todos para que una ley constituida para el bien público se observe con obediencia y cuidado''.
En los días posteriores al Edicto casi nada se ofreció a la venta y hubo una gran escasez de todos los bienes.
Diocleciano, emperador absoluto del mundo civilizado, un general veterano con miríadas de policías secretas a su mando, se vio obligado a derogar el Edicto de fijación de precios.
Murray N. Rothbard
La Argentina comenzó a atropellar los derechos de propiedad sobre las viviendas en 1921, durante la presidencia de Yrigoyen. Hasta 1995 se sucedieron más de cien intervenciones considerando leyes, decretos, resoluciones y circulares.