La Prensa

"La ley de Alquileres no suma nada y crea riesgos"

Mermaría la oferta de inmuebles, dice José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario. El proyecto tiene media sanción del Senado y ahora se debate en Diputados. El propietario cubriría los mayores costos de la relación comercial subiendo el precio, sostiene el experto. Genera dudas la fórmula de indexación semestral.

El proyecto de ley de Alquileres, con media sanción del Senado, es un parte aguas dentro del sector. Los propietarios se sienten perjudicados por una legislación que, proyectan, los perjudicará directamente al multiplicar el costo y los riesgos, en un escenario actual de escasa rentabilidad.

"Realmente no era necesario. Creo que esta ley, en caso de ser aprobada, no suma nada en un momento en el cual lo que se necesita es tratar de fomentar la oferta. El objetivo es ese y no por ahí justamente sumarle riesgo a una potencial oferta futura. Hasta ahora el vínculo venía manejándose desde el sector privado, en cada contrato que se establecía", explica José Rozados, presidente de la consultora Reporte Inmobiliario.

Y agrega: "En todos lados hay malos inquilinos y malos propietarios. Donde había conflictividad era, a veces, en esas situaciones, en esa relación. Como así también hay malos y buenos intermediarios. Hay zonas y lugares del país en los cuales hay un problema mayor, mientras que en otras partes se venían manejando de manera más racional, con mayor sentido común. Sobre todo en el interior del país. La verdad es que extrapolar situaciones propias de las zonas urbanas a otros puntos del país, ampliando o generalizando los casos, no es algo que favorezca la actividad".

-¿Cómo se implementaría jurídicamente la ley?

-Hay cuestiones arancelarias que tienen que ver con aspectos puramente de resolución provincial. Pero si es una ley entiendo que se aplica de forma directa.

-¿En qué situación está ahora el debate en el Congreso?

-Ahora se viene la sesión ordinaria para debatir el proyecto en sesión ordinaria. Ya salió el dictamen de mayoría, con lo cual técnicamente cuando sale el dictamen después no debería haber demasiadas objeciones. En definitiva, se aprobó en mayoría. La ley, entonces, puede salir este año. Hay que ver qué modificaciones se realizan, con lo cual debería retornar al Senado. Eso es algo probable.

OFERTA

-¿La mayor preocupación es que el nuevo marco legal retraiga la oferta de propiedades en alquiler?

-Hay cuestiones concretas que atender. Para el propietario, a partir de la nueva ley, aumentan los riesgos y los costos. El propietario ya sufre una baja rentabilidad, la cual en la Ciudad de Buenos Aires es en promedio del 2,90% para departamentos usados de uno a tres ambientes. La rentabilidad neta es claramente inferior porque hay que descontar los gastos. Si se le descuenta el costo de recurrir a una inmobiliaria, ya esa renta es inferior. En el ciclo de vida del departamento hay cosas de las cuales hacerse cargo, hay que repararlo, pintarlo, mantenerlo en condiciones. Eso sale de lo que genera ese activo. Entonces hay que descontarlo de la rentabilidad. Con lo cual la deja en una franja del 1,5 al 2%, que claramente no es atractiva. ¿Cuál es la alternativa para el propietario? El que juzga que la renta es baja, que el riesgo le resulta muy problemático y siente que no está bien cubierto, puede retirar el inmueble de la oferta y volcarlo a la venta.

-Eso implica un cambio de estrategia radical. ¿Tan sencillamente un propietario se desprenderá de un inmueble?

-En algún caso sí, se trataría de un cambio de estrategia comercial. Si hay más costos, mayor exposición, entonces lo que puede hacer también es aumentar el precio. En algunas zonas habrá límites propios de la demanda. Pero en otras zonas depende. Hay barrios de Buenos Aires, por ejemplo, donde la demanda está concentrada. Un buen departamento en Palermo, de dos ambientes, alguno tal vez pueda pagarlo aunque el precio sea alto. El primero quizás no, el segundo tampoco, pero el tercero puede avalar el precio. En cambio, en una zona donde vive gente de clase media o baja el propietario no puede aumentar. Hay que tener en cuenta que muchos de los propietarios tienen esa propiedad como un complemento de sus ingresos ordinarios, y es un bien que se compró en base al ahorro de muchos años. Algunos podrán o querrán asumir el riesgo con un nuevo marco legal y otros no.

-La ley, de salir, sin lugar a dudas tendrá un impacto en el mercado.

-Dicen que hay 8 millones de inquilinos, pero tal vez hay 7 millones de propietarios por el otro lado. Esta ley tendrá repercusiones no sólo en los 8 millones de inquilinos, sino en los 15 millones que están involucrados en las operaciones. También repercutirá indirectamente en los inversores futuros. El que piensa en invertir o no, comprar o no, tal vez ahora no lo haga. Pensará: "¿Y si después no puedo alquilarlo o tengo baja rentabilidad, qué hago?" También afectará al que invierte en una obra desde el pozo. La ley generará menor inversión, lo cual repercute en el nivel de empleo de la obra privada. La verdad es que no me parece bien.

AJUSTE

-¿Cómo debería calcularse el ajuste del alquiler? 

-En mi opinión, hay que adoptar el UVA porque hoy es un índice transparente. Está en la página web del Banco Central diariamente. Como está planteado, el otro es un índice que puede llegar a generar inconvenientes y discusiones. Será un promedio entre la evolución del coeficiente de variación salarial y el Indice de Precios al Consumidor. Si hay que actualizar hoy un alquiler de noviembre, tenemos que el último dato de inflación publicado es de septiembre, y el último coeficiente salarial publicado es de agosto. ¿Cómo hago la fórmula? Tomo los seis meses anteriores desde agosto hasta febrero y comparo la evolución en esos meses. En el caso del IPC se toma de marzo a septiembre. Entonces lo promedio y eso da 19%. Cuando se le plantee ese porcentaje al inquilino va a decir: "Cómo, no puede ser, es impagable". Si no es transparente de entrada, no va. Así se multiplicarán los conflictos. Por eso prefiero establecer el ajuste a través del índice UVA porque es transparente.

-¿El espíritu de la ley es de mayor laxitud en algunos puntos?

-Pienso que sí. En garantías va a haber una modificación, seguro. Por parte del oficialismo dijeron también que es conveniente adoptar el tema de la UVA. Si el Gobierno está llevando a que todo el sistema financiero se maneje con crédito hipotecario en UVA, el Procrear es en UVA, las otras líneas y anuncios que se hicieron con relación al fomento de la construcción que no tributa IVA, si están tratando de llevar el mercado inmobiliario a una moneda de tasación que es la UVA, ¿por qué en alquileres el índice debe ser otro? Hay que ser coherentes. El oficialismo intentará que los alquileres se actualicen por UVA, pero por razones políticas difícilmente la oposición lo acepte. Sería considerarlo un logro del Gobierno.

COMISIONES

-¿Las comisiones quedarían a cargo del propietario?

-Sí, quedaría para el propietario, pero esto no se aplicaría en las provincias o localidades donde no está fijada la comisión. No se impondrá un tope.

-¿La idea de prolongar la duración de los contratos a 3 años va de la mano del afán de llevar mayor previsibilidad al mercado?

-La verdad es que firmar un contrato de alquiler con un índice de ajuste que no se sabe si traerá problemas o no, no sabiendo qué inflación tendremos, es un problema. Serán vínculos de tres años, lo cual implica asumir un riesgo por un año más. Hay una mayor exposición para el propietario. El riesgo que no absorbe el inquilino lo absorbe el propietario. Son dos actores privados que están en juego. También puede ocurrir entonces que la parte que lo asuma, el dueño, lo hará sobre la base de un precio mayor para cubrirse. La lógica indica eso. El interés de un plazo fijo no es igual si el plazo es 30 días, 60 o 90, porque se entiende que el ahorrista tendrá el dinero inmovilizado durante más tiempo, por eso le dan una tasa mayor. Para el propietario este marco legal es peor. Conceptualmente hay que sacar el enfrentamiento de este debate. Uno sin el otro no funcionan en este mercado, se necesitan. No es uno versus el otro.

-¿Fueron convocados para dar su opinión ante los legisladores?

-A nosotros como Reporte Inmobiliario no nos tenían que convocar porque primero no participamos, ni somos una empresa desarrolladora, ni administradora de fondos que tiene inmuebles. Tampoco somos una inmobiliaria. Somos consultores, relevamos cifras, precios. Desde ese rol sí nos han consultado. Brindamos una lectura objetiva, sin tomar partido.

RICARDO BOTANA, REFERENTE DE LOS INQUILINOS

"La fórmula indexatoria genera incertidumbre"

El encendido debate en torno al proyecto de ley de alquileres mantiene a los inquilinos en una situación expectante. Analizado el documento, la Unión Argentina de Inquilinos no tiene mayores reparos sobre el sesgo de la legislación, aunque en el ojo de la tormenta hay un punto que a todos preocupa: el esquema de actualización semestral.

El presidente de la entidad, Ricardo Botana, hace foco en esa cuestión que no hace más que llevar incertidumbre a las personas que representa. El resto parece encuadrar en un marco de coherencia que se irá puliendo cuando el proyecto cobre forma final en el Congreso de la Nación.

-¿Cuál es la visión de la entidad que preside sobre el proyecto que se debate en Diputados?

-En términos generales apoyamos el proyecto de ley, la Cámara está a favor de los cambios en el sector. El único reparo que tenemos es con respecto al sistema de indexación de los alquileres. El mismo hace referencia a dos índices: el IPC y el de salarios, que se promediarían para calcular la actualización del alquiler. Lo que va a ocurrir es que cada seis meses se establecerá por contrato la aplicación de este promedio, que genera mucha incertidumbre. Ahora, legalmente, no se puede indexar. Hoy en día un contrato de locación tiene un aumento semestral establecido, pero como es fijo el inquilino sabe lo que va a pagar. En cambio, con este nuevo sistema, con un tipo de cambio flotante, la incertidumbre se multiplica. Hay que recordar que la indexación de los alquileres se encuentra prohibida por la ley de Emergencia Pública.

-¿Qué opina de la aplicación de las UVA como índice de referencia?

-Todo eso depende del mercado. Nos han consultado también por los créditos UVA, que al principio funcionaron bastante bien. Pero luego se produjo un desfasaje en el tipo de cambio. La cuota se fue muy arriba. Todo lo demás, en lo concerniente a este proyecto de ley, nos parece bien como institución. Por ejemplo, que el período de tiempo de los contratos se estire a tres años para ganar en previsibilidad, y que el inquilino no tenga que afrontar los honorarios de la inmobiliaria. También nos parece bueno que se permitan otro tipo de garantías para facilitar el proceso de alquiler. Sí creemos que debería estar aplicado el instituto del Preaviso, que el propietario le anuncie al inquilino con 3 meses de anticipación si no va a renovar el vínculo. Sobre todo en el caso de las familias que tienen hijos, por cuestiones que tienen que ver con la vida escolar y demás.

-Los propietarios se sienten afectados. ¿Cree que puede mermar la oferta de inmuebles en alquiler?

-Muchos dicen esto y hacen referencia al gobierno de Perón, que congeló los alquileres y les puso un tope. Pero esto es totalmente diferente. La realidad es que las personas que se ponen a especular con sacar su propiedad del mercado son aquellas que tienen mucha espalda para resistir. Es muy caro mantener una vivienda vacía. Algunas personas tienen dos inmuebles y por un asunto de costos no pueden quitarlos del mercado. Con lo cual esta idea que circula de que preferirán dejar ocioso el inmueble es relativa.

-¿Cuál sería el alcance de la ley?

-Se modifica directamente el Código Civil y Comercial de la Nación. Antes se regía por la ley 23.091 de locaciones urbanas.

-¿Avanzará el proyecto en Diputados?

-Soy muy optimista. Este año estará sancionada la nueva ley de alquileres.

-¿Considera que era necesario renovar el marco legal?

-Era realmente necesario. Lamentablemente el acceso al crédito hipotecario en la Argentina es muy difícil. La última década fue una verdadera fábrica de generar inquilinos. Uno de cada 3 personas alquila en la Ciudad de Buenos Aires. Y la tendencia crece. La situación es difícil. Hace un tiempo había un banco que tenía una línea de crédito para inquilinos, pero para poder financiar la entrada a los inmuebles. Eso habla de la cantidad de inquilinos y lo caro que es entrar a una vivienda en la Argentina por las fuertes exigencias.
 

G.G.