Tras décadas con un esquema de funcionamiento cerrado y regulado por leyes que datan, en algunos casos, de gobiernos de facto, la gestión del presidente Javier Milei ha decidido avanzar en un cambio profundo de la actividad inmobiliaria. El plan, motorizado por Federico Sturzenegger desde el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, tiene un objetivo claro: eliminar barreras burocráticas, reducir los costos de las operaciones y fomentar una competencia real que beneficie al consumidor final.
Desde la perspectiva de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), la iniciativa resulta "urgente" para modernizar una industria que perciben "atada con cadenas burocráticas que no suman nada". Para la entidad, el sistema actual ha funcionado como un esquema corporativo que restringe el ingreso a la actividad y encarece artificialmente el acceso al mercado.
¿Qué pretende el Gobierno con la desregulación?
1. Eliminación de la matrícula obligatoria y de la exigencia de un título universitario para ejercer el corretaje.
2. Fin del monopolio de los colegios profesionales, quitándoles el rol de control y sanción sobre los profesionales.
3. Eliminación de las restricciones geográficas, al permitir que un corredor opere en cualquier jurisdicción del país.
4. Derogación de sanciones por el ejercicio de la actividad sin estar matriculado en una entidad corporativa.
5. Liberalización total de honorarios, con la eliminación de aranceles mínimos y fijos para que las partes acuerden libremente los costos.
EXPECTATIVA DE COMPETIR POR EL VALOR REAL
Desde CAMESI, la visión es optimista respecto al impacto que estas medidas tendrán en la dinámica del sector. Su presidente, Mariano García Malbrán, sostiene que una flexibilización llevará a los actores del mercado a enfocarse en la eficiencia y el valor agregado.
“Si el corretaje pasa a ser un servicio más abierto, el impacto principal va a ser de más competencia y presión sobre las comisiones. Eso obliga a competir por valor real: captación, marketing, datos, velocidad de cierre y experiencia del cliente”, afirma.
García Malbrán indica que en un mercado más abierto, quien preste un buen servicio “podrá sostener sus honorarios, pero no por protección regulatoria, sino por valor agregado”.
Para las empresas de servicios inmobiliarios, la matriculación obligatoria -que hoy puede costar alrededor de 3,5 millones de pesos solo en la Ciudad de Buenos Aires- no ofrece una contraprestación real ni respaldo profesional. Por el contrario, consideran que los colegios han utilizado el poder delegado por el Estado para "blindar privilegios" y perseguir a los modelos de negocio más innovadores, como las redes de franquicias.
García Malbrán cree que el profesionalismo “no se adquiere en la universidad, sino en la formación de cada día de trabajo, y está vinculado con las habilidades en comunicación y marketing, trabajo en red y uso de CRM, entre otras cuestiones que hacen al éxito de un corredor”.
Sin embargo, aclara que “no se busca que deje de existir la carrera universitaria ni la figura del corredor inmobiliario” sino que se mantenga “la posibilidad de que se colegien solo quienes lo deseen”.
“Si la colegiación fuera voluntaria, las instituciones tendrían que atraer a los profesionales con beneficios reales, en lugar de obligarlos a afiliarse sin brindarles mejoras significativas”, diferencia.
En esta línea, CAMESI propone avanzar hacia un registro nacional transparente e incorporar herramientas modernas como la firma digital y seguros de responsabilidad profesional en lugar de la tutela gremial.
La verdadera seguridad la brinda el sistema judicial, los contratos bien redactados y la intervención de los escribanos, quienes son los que realmente fiscalizan la documentación y dan fe pública.
Desde las compañías del sector se señala que, en países como España, Estados Unidos, Singapur o Nueva Zelanda, los modelos desregulados han permitido un acceso más equitativo a la vivienda y una competencia saludable sin sacrificar la calidad del servicio.
LA DIGITALIZACIÓN Y EL FUTURO DEL MERCADO
Donde parece haber un consenso más amplio es en la necesidad de digitalizar las operaciones. El Gobierno impulsa la implementación total de la firma digital y el registro remoto para realizar transferencias de dominio, lo que reduciría tiempos administrativos de semanas a días.
Las empresas inmobiliarias ven en la tecnología un aliado para transparentar el mercado. Sostienen que el corredor inmobiliario moderno ya no es un simple "cobrador de comisiones", sino un estratega que utiliza Big Data, inteligencia artificial y realidad virtual para asesorar a sus clientes.
“No puede haber una actividad sin controles, pero tampoco un sistema cerrado que frene competencia e innovación. El desafío es encontrar un esquema con reglas claras, trazabilidad y sanciones efectivas”, invitó García Malbrán.