Ser inquilino, una tarea difícil en la Argentina­

Hay una mayor rescisión anticipada de contratos por no poder enfrentar los aumentos semestrales. Los tomadores de créditos UVA se encuentran con una deuda interminable que se acrecienta mensualmente. Piden una reglamentación que proteja más a quien alquila.­

"Hay mucha cancelación anticipada de contrato porque no se puede enfrentar los aumentos semestrales. Hay una característica que se traslada a todo el país: como no hay regulación de los precios estos aumentan de forma semestral con los mismos porcentajes y hoy en cualquier ciudad un alquiler representa más de la mitad de un ingreso. Entonces esa distorsión lo que genera es que ya no haya lugar donde vivir dignamente. Está costando mucho pagar el alquiler, además, de toda la situación general que se suma con las tarifas que aumentan de una forma brutal. Y lo que se deja de pagar es el alquiler no el gas, agua luz por ahora'', enfatizó a La Prensa Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional y, también, de la Asociación civil Inquilinos Agrupados.­

Para la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), la renovación de los alquileres en el 2019 tendrá un aumento del 30% anual, con una actualización del 15% semestral.­

Sin embargo, Muñoz apuntó a un mayor porcentaje en los incrementos al asegurar que "vemos en el último mes que piden para la renovación aumentos de entre el 50 y el 60 por ciento, e incrementos semestrales de hasta un 20%''

Luego agregó que: "Si vos ahora en febrero firmás un contrato, cuando termines de alquilar en dos años vas a estar pagando un aumento del 100 por ciento. Es decir, con la renovación incluida, en 24 meses tenés un aumento anual del 50%''

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PROBLEMATICA­

Desde hace dos años la Defensoría del Pueblo de la Ciudad cuenta con un espacio para atender las problemáticas de los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires. Los meses de enero, en promedio, se recibían 240 consultas mientras que en este mismo período del 2019 hubo un incremento a 300. ­

En tanto, sobre las problemáticas consultadas por los inquilinos en el organismo hoy el pago del alquiler ocupa el primer puesto, algo distinto a lo que se registraba en el 2016 cuando el principal reclamo era el cobro indebido de comisión inmobiliaria, algo solventado con la Ley 5859.­

También figuran dentro de los actuales reclamos: la necesidad de mediación frente a las deudas de alquiler o expensas acumuladas; las prórrogas de tiempo por no encontrar otra propiedad para alquilar; el estado de los inmuebles; y la devolución del depósito, entre otros. ­

"Con respecto a los servicios públicos ha sido un fuerte impacto los aumentos sobre las expensas porque también en los espacios comunes hubo un incremento de gasto en la energía, casi un 25 por ciento más. En realidad, lo que hoy está sufriendo el inquilino es una situación inédita casi comparable a fines del 78 cuando se liberaron los alquileres y quedaron liberados para redefinir el precio. Hubo una situación de fortísimo aumento, y una incidencia que superó todos los porcentajes históricos sobre los ingresos'', enfatizó a La Prensa Fernando Muñoz, titular del Programa de Inquilinos de la Defensoría.­

Al recordar los montos en que se habían incrementado los alquileres en aquel momento, el funcionario explicó que: "El alquiler en la Argentina nunca había superado el 25 por ciento de los ingresos y solamente en ese momento llegó a aumentar a un 35 por ciento. Pero ahora la incidencia que tiene el alquiler promedio publicado por las estadísticas oficiales en CABA es del 50 por ciento sobre los ingresos''

Una similar percepción tuvo el economista Martín Tetaz que enfatizó a La Prensa que: "Los alquileres van aumentar como están aumentando todas las cosas. Probablemente no pueden tanto como sí lo hicieron en el 2017 porque el presupuesto no lo permite. Puede haber un intento de generar un aumento pero en las negociaciones no van a poder convalidarse. Es decir, aumento va a haber y probablemente los propietarios busquen recuperar lo que perdieron con la inflación el año pasado por lo que buscarán aumentos del 50 por ciento. Pero hoy no hay un inquilino que se pueda aguantar ese aumento. Probablemente los aumentos sean menor a eso''

También explicó con respecto a los aumentos de los servicios y expensas que: "En principios son negociaciones que van por caminos separados. Al dueño del departamento que te alquila no le importa si te subieron las expensas u otras cosas. Pero lo cierto es que el presupuesto es uno sólo y la posibilidad fáctica de pagar y convalidar esos aumentos que pretenden los propietarios por ahí son más bajas en un contexto de aumentos generalizados de tarifas y de perdidas de los salarios. Eso le puede poner un techo a los aumentos. Pero, de alguna manera, al resultado final que terminen teniendo el aumento de los alquileres este año''

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CREDITOS­

Los inquilinos que accedieron a un crédito hipotecarios UVA, con la corrida cambiaria y la inflación del casi el 48% durante 2018, se vieron envueltos en una deuda interminable que se acrecienta mensualmente. "Estos UVA fueron una gran oportunidad para acceder a la vivienda en un contexto en que estaban relativamente baratas en pesos, porque el dólar estaba bajo. Eso paso hasta abril del año pasado, después vino la devaluación y ahora las propiedades están tan caras que con la plata que a vos te daban en el 2018 para acceder a un dos ambientes ahora no te compras ni un monoambiente. Hasta que no se recupere los salarios en dólares y permitan una relación cuota-ingreso que permita pagar un crédito más o menos razonable respecto a lo que se paga un alquiler, el crédito hipotecario no se va a recuperar y eso no sucederá en uno o dos años por lo menos'', resaltó Tetaz.­

Según el especialista, el mercado inmobiliario argentino es uno muy particular en el que nadie ajusta por precio. "El ajuste hacia abajo generalmente es por cantidades en la venta de inmuebles. Por ejemplo, a mí me tasaron un departamento por 100 mil dólares el año pasado y lo quiero vender por la misma suma este año y la gente no entiende que ya no vale eso sino que probablemente valga 80 mil. Pero como ya tiene esa tasación vieja en la cabeza que estaba en 100 mil dólares si no lo pueden vender a esa suma lo sacan del mercado. Es un ajuste por cantidades en vez de ser por precios. Y así todo van a ajustar los precios probablemente vaya a ser un fenómeno que veamos en los próximos 12 meses, un poco de caída en la medida en que además se retiró uno de los actores principales el que compraba la propiedad con el crédito'', enfatizó el economista.­

La dolarización de la construcción de viviendas también es otro escollo para cualquier inquilino que busque acceder a una vivienda propia. "Lo que sucede con eso es que la vivienda en la Argentina esta dolarizada desde finales de la década del 70. Cuando haces un cálculo de cuánto estaba la vivienda ante y post devaluación del 2018, lo que te da es que las viviendas duplicaron su valor. El mercado inmobiliario quiere seguir teniendo una rentabilidad en dólares a pesar de que construye en pesos. Por eso se dice que es la rentabilidad más baja de la historia porque lo que pretenden es tener un 3 o 4 por ciento de beneficio en dólar'', enfatizó el titular de la Federación de Inquilinos Nacional.­

Luego agregó que "La situación hoy es que las viviendas están caras y el mercado está totalmente frenado y que tenés una bomba a punto de estallar con los créditos UVA. Porque la gente está dejando de hacer otras cosas para seguir pagando los créditos, que no tienen mora porque el débito es automático. Pero, también, lo que sucede es que no alcanza el resto del sueldo para lo demás. Entonces los que pidieron crédito están desesperados porque cada vez deben más dinero a medida que se actualiza el monto. Tenes el escenario de la compraventa casi paralizado; el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires es el tercero más caro en Latinoamérica, nunca el alquiler representó el 50 por ciento de un ingreso en CABA. Siempre como máximo fue el 25 por ciento. Lo que tenés es una burbuja inmobiliaria a punto de estallar y no por los créditos''

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REGLAMENTACION­

Desde la década del '70 hasta ahora, la reglamentación sobre los precios de los alquileres ha tenido un vaiven de propuestas legislativas que no llegaron a aprobarse. El año pasado perdió estado parlamentario el último proyecto de Ley sobre alquileres que había obtenido media sanción en diputados. Desde octubre, el texto tuvo varias modificaciones, tendientes a ampliar la base de consensos internas y a morigerar el rechazo de las entidades que nuclean a las inmobiliarias.­

El punto más importante del proyecto, según la Federación de Inquilinos, es el de la actualización de los precios de alquileres, que aumentaría por encima de los índices de inflación y de los salario y que no incluye expensas, impuestos ni servicios. "El mercado inmobiliario no va a consensuar absolutamente nada y no quiere ningún tipo de Ley o regulación sobre la vivienda en la Argentina. Creo que llegar a un punto medio sería indefectiblemente que los inquilinos paguemos menos alquiler y que los propietarios tengan menos rentabilidad. No pueden seguir pretendiendo una rentabilidad en dólares porque no puede ser valuado el sueldo argentino en esa moneda. Y menos la vivienda porque el espacio es finito y vamos hacia un espacio muy peligroso si seguimos así. La verdad es que el mercado fue uno de los pocos el año pasado que no perdió rentabilidad luego de la devaluación, que los departamentos vacíos tienen rentabilidad aunque no tengan inquilinos porque su valor se duplicó en pesos. Creo que hay que regularizar el precio del alquiler por inflación- salario. Es lo que se podría hacer ahora'', concluyó Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.­

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Problemas con los vecinos e inmobiliarias y los servicios son quejas recurrentes­

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Testimonios en primera persona­ sobre los conflictos latentes­

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Experiencias conflictivas, acceso a un crédito para comprar una vivienda, necesidad de cambios en el mercado inmobiliario y el impacto del aumento de servicios son algunos de los temas abordados en una encuesta que lanzó La Prensa para relevar en esta nota las opiniones de los inquilinos.­

"Mi última experiencia conflictiva fue la semana pasada cuando la vecina de abajo se quejó que le goteaba el techo de la cocina y se le había caído un pedazo. El portero insistió con entrar a trabajar al departamento aún cuando le explicamos que ni mi marido ni yo estamos de lunes a viernes. Sin ponerle voluntad, tuvimos que hablar con él tres veces para que entendiera que por más que nos toque el timbre a cualquier hora no podíamos. Finalmente, vinieron a trabajar un domingo y me destrozaron la cocina hasta encontrar la perdida'', destacó a La Prensa la periodista Roxy Bárbaro.­

Una situación similar le sucedió a Martina Giuliani que comentó que: "Más allá de que tardaron bastante tiempo en encontrar donde era el problema y rompieron gran parte del baño, la dueña del departamento se instaló para ver cómo hacían el trabajo los plomeros que habían sido enviados por la administradora. Una situación bastante incómoda''

"A 20 días de finalizar el contrato me preguntaron en la inmobiliaria si quería renovar, negociamos por varios días y cuando llegamos a un acuerdo en el precio fui a llevarles fotocopia de la propiedad de mis papás para los informes de dominio. Les dije que no tenía recibo de sueldo para demostrar ingresos y me dijeron que al no tener antecedentes de retraso en el pago creían que no habría problema pero quedaron en hablarlo con la dueña. Se tomaron una semana para responderme que no me renovaban. Quisieron que firme una prórroga de 30 días junto a mis garantes, ahí fue cuando fui a asesorarme a Inquilinos A, no les firmé nada y seguí pagando todo hasta conseguir departamento. Luego de la entrega de llaves dieron muchas vueltas para devolverme el depósito, querían descontarme cosas que no corresponden, así que tuve que amenazarlos con denunciarlos en Afip y ahí me devolvieron todo'', recordó a La Prensa la inquilina porteña María Laura Bascary.­

Con respecto a la situación en la provincia de Buenos Aires la falta de reglamentación fomenta prácticas abusivas en el cobro de comisiones. "Me quisieron cobrar un 7% de comisión y el contrato que me pasaron no se ajustaba al Código Civil. Así que no firme. Volví a cero y ya se me venció el contrato. Los inquilinos estamos en una situación muy vulnerable la verdad'', se lamentó ingeniera química Carla Campatella.­

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CAMBIOS­

La mayoría de los encuestados afirmaron haber estado interesados en sacar un crédito para comprar una vivienda pero que dada la situación de sus sueldos terminaron por desistir. Aún así enfatizaron la necesidad de varios cambios en el mercado para revertir la actual situación que están viviendo.­

"Habría que cambiar que te den factura por el alquiler obligatoriamente. Casi nadie te ofrece factura todos `negrean' pero después te piden garantía de CABA de familiar directo por línea paterna y hasta 3er grado'', enfatizó Silvia Bolig, de 41 años, que actualmente alquila en Palermo.­

Por su parte, la inquilina Vanesa González, de 38 años y que alquila en Belgrano, dijo que: "debe existir un ente regulador. No puede ser que para alquilar uno te cobra un mes y otro dos meses del último mes de contrato (en calidad de depósito). Que unos tengan ajustes semestrales y otros anuales. Y que básicamente nadie controle los contratos o que nunca devuelvan los depósitos eso me indigna''

"Qué estén bien regularizado el tema de las garantías propietarias (mucho para alquilar en CABA , te piden garantía propietaria de CABA) y más claridad para las comisiones inmobiliarias'', reclama Yanina Bolig, de 29 años y que alquila en Once.­

En tanto, Taiana González se manifestó sobre el impacto que tendrán los aumentos de este año en su presupuesto. "Las expensas me aumentaron como 800 pesos hace pocos meses pero si ahora en febrero vuelven a aumentar me complicaría porque lo que pago de expensas es casi el 30% de lo que pago de alquiler. Es una locura porque es un edificio viejo, con un solo ascensor, sin amenities y sin seguridad'', se lamentó la joven comunicadora.

 

Desde el año pasado se viene realizando un relevamiento del sector­

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La tercera encuesta por alquileres­

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"Tras realizar dos encuestas masivas a los inquilinos en todo el país en enero y agosto del año pasado, estamos repitiendo la experiencia con el objetivo de conocer de que manera se modificaron los resultados'', explicó a La Prensa Gustavo Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.­

La iniciativa se inscribe dentro del impulso que la Federación está dando al tratamiento de la Ley Nacional de Alquileres que, tras perder estado parlamentario el año pasado, será presentada nuevamente en el Congreso Nacional al retomarse las sesiones ordinarias.­

Consultado sobre las variaciones detectadas entre los dos primeros relevamientos, Muñoz destacó que: "Hubo una variación importante que fue que en la primera estaba la situación económica presente pero había otras cuestiones que tenían que ver con derechos como por ejemplo la falta de control, cláusulas abusivas, etc. Hoy lo que se ve como único reclamo es el económico''

En tanto, sobre si se agregaron nuevas temáticas en las preguntas, el titular de la Federación se refirió a la rescisión como un puto clave para censar debido a que: "Notamos a partir de la mitad del año pasado que las consultas aumentaron sobre qué hacer para rescindir del contrato de alquiler''. También se le dará importancia conocer qué porcentaje del salario se destina al pago del alquiler y expensas; cuáles fueron los aumentos registrados en los últimos 6 meses; y la cantidad de familias, que por no poder afrontar los pagos mensuales, se vieron obligadas a restituir las viviendas que alquilaban. Los resultados de este relevamiento nacional serán difundidos a fines de este mes.­