"Hay un boom inmobiliario por el crédito hipotecario"

El sector inmobiliario ha comenzado a recibir, poco a poco, los beneficios de la política oficial de aliento al crédito hipotecario. El impulso dado a las líneas de préstamos bajo la modalidad UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) provocó la estampida de la demanda, motorizada por una clase media que vislumbra la posibilidad de convertirse finalmente en propietaria de su vivienda.

Atrás quedaron los tiempos de restricción cambiaria y la implementación de los Cedin como instrumento para lubricar las operaciones en dólares. La quita del cepo y la llegada de las divisas provenientes del endeudamiento externo volvieron a darle libertad al mercado. Pero el auge tiene ahora un cariz diferente: las compras no las encabezan los inversores, sino y sobre todo personas que rubrican escrituras de propiedades con destino a uso familiar.

El Banco Central diseñó el instrumento crediticio y decidió su puesta en marcha, y las entidades públicas y privadas se sumaron sin demora a la iniciativa.

"Las nuevas líneas crediticias son realmente una opción para aquellos que no podían acceder a la vivienda propia", destaca Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

-¿Cómo describiría la actualidad del sector inmobiliario?

-La verdad es que el sector inmobiliario está muy bien, en su mejor momento. Estamos viendo que crecen mucho las compra-venta de propiedades. También es muy importante lo que está ocurriendo con el crédito hipotecario. Veníamos de años muy malos en el rubro, pero ahora el sector está despegando. Se está dando un boom inmobiliario a partir del crédito. Estamos alcanzando ya las cifras que se podían ver en los años normales.

-¿La mejora viene también de la mano del auge de la construcción?

-El tema de la construcción pienso que va por otro camino. Se sigue viendo mucho más el desarrollo de la obra pública. En cambio, en la actividad privada recién ahora se observan nuevos proyectos, pero depende del financiamiento. El sector privado está algo más demorado.

ALTA DEMANDA

-¿Quién motoriza esta demanda de propiedades?

-La demanda hoy está básicamente motorizada por el crédito hipotecario que impulsa el Gobierno. Hacía mucho que no había líneas de préstamos como en la actualidad. Las nuevas líneas UVA realmente demostraron que son una opción para los que no podían acceder a una vivienda. La cuota que se paga por una hipoteca hoy es similar al pago de un alquiler mensual. Entonces los inquilinos vieron que calificaban con su sueldo para los créditos y fueron masivamente a los bancos. Hoy en día la demanda de créditos es mucho mayor a la oferta. Creo que el sistema no estaba preparado para semejante respuesta.

-Había un poco de temor en torno a la nueva modalidad de créditos UVA.

-Sí, pero el inquilino igualmente afrontaba un panorama complicado. Hay que tener en cuenta que en este contexto inflacionario se producía la actualización del alquiler, y además tenían que pagar mes de depósito, adelanto y otros gastos.

-¿Al fin se está satisfaciendo la necesidad habitacional de la clase media?

-Esa sería la gran diferencia con el ciclo anterior. Entre el 2003 y el 2015 el mercado estuvo absolutamente volcado a la figura del comprador inversor. La clase media asalariada no podía comprar su casa o departamento para vivir. Ahora los créditos UVA permiten que las clase media y media baja puedan llegar a ser propietarios.

-¿Qué evaluación hace del sistema Procrear?

-El asunto con el sistema Procrear es que hoy los créditos se igualan con el resto de la oferta hipotecaria de la banca. Es cierto que existe una subvención del Estado de 400.000 pesos, pero igual termina igualándose con las líneas crediticias de la banca oficial y privada. Eso es lo que tiene de bueno el sistema, que es sustentable y no desfinancia a los bancos.

-¿Cómo es la relación con el precio del metro cuadrado en Buenos Aires?

-Durante la etapa del cepo cambiario se retrasaron mucho los precios, que cayeron un par de años. Ahora que se salió de esa restricción el precio empezó a recuperarse lentamente. Ya se superaron los precios anteriores al cepo. En los últimos seis meses creció más debido a la fuerte demanda, producto de los créditos. Eso antes no existía. Además se están vendiendo productos que tenían poca salida, que son aquellas propiedades destinadas a las familias, con dos o tres dormitorios. También hay más movimiento con las propiedades familiares en el Gran Buenos Aires y en el Interior del país. En cambio, en la relación salario-valores no estamos bien, aunque está algo más acomodada ahora.

INVERSORES

-¿El nuevo contexto económico atrajo inversores del exterior?

-La realidad es que no solamente se generó un nuevo mercado comprador de vivienda en lo familiar, para uso propio, sino que también se potenció el mercado inversor. Ahora vienen capitales del exterior para invertir en el sector inmobiliario local.

-¿Los fondos del blanqueo de capitales impactaron en el mercado inmobiliario?

-El impacto fue mínimo. Fue un blanqueo que estuvo destinado a todos los sectores de la economía, por lo cual el sector inmobiliario recibió una porción mínima de esos capitales. Tal vez se dio el caso de alguien que hace años quería comprar alguna propiedad y no podía justificar los fondos, entonces ahora aprovechó. Pero son casos puntuales.

-¿Qué ocurre con el alquiler de locales comerciales?

-En lo que hace a los alquileres de locales destinados al sector comercial, de ventas, venía muy retrasado. En los últimos años estuvo castigado por la caída de la actividad económica. Ahora esos valores en algunos casos se acomodaron más, teniendo en cuenta que hay sectores que registran un crecimiento económico.

-¿Hay demanda de instalaciones para la industria?

-En lo que es logística, es decir oficinas o bien propiedades para uso industrial, no hay mayores cambios.

DOLARIZACION

-¿Qué enseñanzas dejó el cepo y las operatorias con Cedin?

-Aquel fue un blanqueo que se generó a partir del mercado inmobiliario y no se lo aprovechó como se debía porque hubo una desconfianza generalizada. El último blanqueo, en cambio, tuvo más ahorristas o inversores dispuestos a mostrar su dinero. Además, tomaba en cuenta a todos los sectores de la economía.

-¿Es necesario desdolarizar el mercado inmobiliario?

-La verdad es que con los créditos hipotecarios bajo el sistema UVA uno podría decir que sería bueno que se habla más en pesos o en unidades de cuenta. Pero está muy arraigado esto de cotizar las propiedades en dólares. Culturalmente será muy difícil salir de eso. Se trata de una modalidad que está muy relacionada con la baja de la tasa de inflación, con la posibilidad de contar con monedas fuertes. Ahora esperemos que el crédito hipotecario se consolide, esto es sólo el comienzo. Tuvo un despegue tremendo, pero recién empieza.

-¿Cuáles son las perspectivas para el año próximo?

-Si se analizan los últimos meses de otorgamiento de crédito hipotecario, el crecimiento es exponencial. Pienso que 2018 será un año fantástico para el sector inmobiliario. El problema que se enfrentará será el de la falta de oferta de propiedades para volcar al mercado ante el incremento de la demanda. Todavía no está armado el circuito de la construcción enfocado al segmento de compra de propiedades para vivienda.

-Justamente, el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, llamó a los constructores a trabajar en la construcción de viviendas.

-En los bancos estatales se están viendo líneas destinadas para desarrolladores. La inercia del sector de la construcción es lenta. Lleva tiempo comprar un terreno, lograr que aprueben todos los planes, comenzar las obras y terminarlas. Pero es un circuito que ya está en marcha.